kechaochuan的部落格

20120919銀行房貸獲利的秘密

一般人在申請房貸或者是相關分期貸款,通常是用每期"本利平均金額"還款,往往焦點放在"利率"和"月平均還款金額",卻忽略"每期利息金額比重"和"累積利息比重".....而利息卻是銀行獲利的主要來源....

台灣人一般償還房貸的年限大概是7~10年,以為20年的貸款提早還完就可以省下大部分的利息錢;殊不知銀行早已精算過利息的比重,即使是債務人提前7~10年還清貸款,銀行也早已賺到5~7成的利息,可見貸款初期前3年每月還款金額中有50％一半以上都是利息錢,剩下的才是償還本金....

所以借款分期是相當不利於債務人,盡量提高自僃金額或者是減低貸款總額才是避免銀行剝削以免當個奴工....

以下表格舉例:

假設利率為2.31％,貸款20年,每借1元每個月需償還金額為0.063元,20年總共還款利息為0.26元

第一年每期還款0.063元中,本金為0.040元,利息為0.023元~~第一年累積利息佔總利息8.9％

第五年每期還款0.063元中,本金為0.044元,利息為0.019元~~第五年累積利息佔總利息40.8％

第七年每期還款0.063元中,本金為0.046元,利息為0.017元~~第七年累積利息佔總利息54.4％

第十年每期還款0.063元中,本金為0.049元,利息為0.014元~~第十年累積利息佔總利息71.9％

所以銀行已經在前期十年獲取大部分利息金額,剩餘十年才是償還大部分本金,怎麼算銀行都是贏家~~囧